撰文：乔治 美编：刀妹 校对：紫藤

【一】降准

还记得2015年的几次降准降息吗?

除了去库存的大趋势外，宽松的金融环境也是当时房价大涨的合适土壤。

降息是什么？这个大家都明白，就是利息降了呗，你从银行贷款买房，此前一旦国家宣布降息（基准），你每个月的月供就少还了，这无疑是巨大的利好。

那么，降准是什么？

客户把钱存入银行，但银行不能随便往外贷，必须要上交央行，每天晚上押款车去各个银行跑，干的就是这事。

银行熊孩子们从储户手里搞得那点钱看着很多，但是央妈不让你全花，兜里必须存着点——这叫存款准备金；

这个准备金的最初设立是为了避免出现兑换危机，就比如你熊孩子把客户存的钱全贷出去了，客户来兑换，没有钱给人家。但随着经济发展，存款准备金率成为了调节金融市场的工具。

那么银行要在央妈那里存多少呢？央妈会给你一个百分比——这叫存款准备金率。现在，央妈把这个百分比给降了下来，兜里不用非得存那么多钱了，熊孩子们手头宽裕了，就能多贷出去了，而银行最愿意把钱送到安全又稳定的楼市，对于我们普通人最直观的感受就是，贷款好批了，贷款周期也缩短了。

上一次降准，释放8000亿，对今年三四月的小阳春起到一定利好作用，如今第二次降准释放9000亿，也是一次利好，但重点解决的是小微企业资金问题以及年底资金紧的问题，如今对楼市的影响还没显现，估计个人认为，此次和上次一样，会引起波澜，但不会有实质性影响。

此次降准更大的意义，则是为了应对全球降息周期，提高经济活力，提高企业竞争力。

【二】降息

如果说降准对于我们普通人是一个陌生的概念，那么降息却实实在在影响我们的生活，对于房奴以及准购房者来说，降息是天大的好事，这意味着借同样的钱，我们的月供更少了。

对于开发商更是好事，这意味着购房者压力小了，自己的房子更好卖了。

但对于国家，对于实体经济，却未必是好事，因为这意味着更多的资金会脱实向虚，流入房地产。

所以，对于降息国家一直都是很慎重的，尽管我们多次降准，保证市面资金合理充裕，但16年以来，一直到今年，相对15年的数次降息，我们的房贷基准在近几年一直保持在4.9%，没有做出任何调整，而实际房贷利率，也是按照这个基准递增或者递减。

但是，我们不调整，并不意味着别人不调整，就比如掌握世界金融霸权的美帝，这也正是我在标题中降息加引号的原因。

美国时间9月18日下午2点，美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至1.75%到2%。

这是美联储近期第二次宣布降息。联邦公开市场委员会称此次降息是“由于全球经济展望及通货膨胀压力”。

降息对市场的影响很多，我也不是学金融的，在这里分析不出个所以然来，但可以肯定的是：

美国一旦进入降息周期，那么全世界很多经济体也将进入降息周期。

随着全球经济增速放缓以及美联储进入降息通道，今年以来已经有10多个国家央行采取降息予以应对。

全球这一波大放水，真是把中国老百姓架火上烤啊。央行不跟随放水，经济竞争力会降低；跟随放水，必然推高资产价格……具体表现就是股价和房价……

那么，我们会不会跟着降息呢？此前是会跟的，但是这次我们不一样，因为我们发明市场利率报价机制。

【三】平衡

在过去，我们一旦降基准，牵一发而动全身，涉及各个行业，涉及之前的利率变动，比如我们多年前购买的房产，只要基准降低，我们的房贷也会跟着降低。但是随着新机制的诞生，将大大改变这一现象。

市场利率报价机制LPR的官方术语在此不再复制粘贴，具体到我们的房贷上就是：

新人新办法，老人老办法，和我们的“编制”改革有异曲同工之妙。

老的房贷，基本不变动，而以后新增的的房贷利率，会随着具体市场变动，至于各地如何执行，多久变动一次（理论是每月都变，具体执行层面还未知），得等到国庆之后执行才能见分晓。

而其背后的目的，稳定、平衡、过渡、迎合全球经济是重要原因。

相对于基准变动，LPR机制更灵活，而此前的房贷政策不变，也是最大限度的保证房地产及金融市场的稳定。

近日，LPR改革后迎来第二次报价。

2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，上次为4.25%（忽略）。5年期以上LPR为 4.85%。而我们的大部分房贷基准，是4.9%，而上浮也是在这个基础之上的。

未来，我们的房贷将会在4.85这个基础上加点，至于加多少点，需要具体到城市，具体到银行。

利空的城市，是现在利率还能打折的城市，比如上海。

我们可以看到，目前的LPR已经实际降低了一点利率，接下来呢？

这也是大家最关心的问题，以后房贷利率会上升还是下降？

个人最烦别人说模棱两可的话，而自己也不爱说，因此我会给出自己的明确判断：

降准，LPR报价下降，美联储降息，全球进入降息通道，国庆之后，也就是今年第四季度，降息是大基调。

千万别被朋友圈的房贷利率上涨吓着。但是降息虽然是大主题，个别热点城市为了遏制房价，银行自行上浮，就比如此前的苏州。

但这个降息，仅限于新增的量，至于之前的房贷利率是不会变动的，所以过去两年房价站岗的同时，即便未来利率下调，高利率的岗，你还得站。

金融与货币政策，你可以不懂，但你需要了解，至少弄清怎么回事。

【四】总结一下

最后，来回顾一下当下郑州房地产的调控政策：

限购：明紧暗松，有多种方法可以解决名额问题，单身二套，本科购房，异地户口等如今基本都不是问题，很好解决。换句话说，当下的郑州，对于大部分人来说，限购根本不是事，当然你要买十套八套另算。不过你要真的一次买十套八套，开发商估计也能帮你解决。

限贷：依然比较严格，没有放开口子，但相对于此前审核严格，房贷办理周期长如今已经有所好转，虽然年中又有趋紧的趋势，但我相信第四季度宽松是主题。

限签：根据各楼盘走访情况，如今限签基本解除。过去一个项目一天只能签几套的时代成为历史。

限售：政策没有调整，取得不动产证三年方可出售，这个名义上是锁死房源的短期流动性，但鉴于过去两年之内的房子出售税费严重，且房价涨幅有限，这个政策对房价影响有限，主要打击高周转的投资客。

限价：基本名存实亡，各区域备案价已经和售价持平，限价成为摆设，即便此前备案价较低的楼盘，如今很多也已经可以实现正常首付。

因此，当下除了限贷。限购、限签、限售、限价对楼市的影响基本已经很小，如今虽然继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，但宽松已经成为了全球的主题。

未来楼市的走向，下一步就看高层对于“钱”怎么用。

资金是否会流入楼市？旧改能否接替棚改带动基建？城市是扩张还是收缩，在经济下行下，房地产这个夜壶会不会重新被提起来？这些都是未知。

但回想2015年的春天，大佬表态说，“当前，实体经济面临一个非常重要的关口，新的业态、新的产业在兴起，但传统作为支撑经济发展的引擎依然很重要。中国正进入一个‘衔接期’，能不能衔接好，金融系统的作用非常重要。”

随后，整个2015年，降准降息成为主基调。伴随着经济新常态、供给侧、去杠杆，新一轮楼市周期开启，一二三四线都开始了疯狂的表演。

历史总是惊人地相似，如今，我似乎又闻到了2015年的味道。

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